İSTANBUL İÇİN GAYRİMENKUL YATIRIMLARINA BAKIŞ

Güçlü yönler

Yüksek ve genç nüfusu ve istikrar kazanan ekonomiyle, artan alım gücünün getirdiği çok büyük talep potansiyeli mevcuttur. 2010 Kültür başkenti olması turizm ve dolayısı ile emlak alımı/yatırımının artışının beklenmesi. ABD ve AB de ki mortgage krizi nedeni ile yatırımcının ve sıcak paranın ülkemize gelmesi.
Sektördeki hareketlilik sayesinde yatırımların çok hızlı geri dönüşü vardır.

Sınırlı finansman olanakları mevcuttur. Mortgage'in daha olgunlaşmaması önemli bir faktördür. Gayrimenkul piyasasında ki ahlaki zaafiyetler ve iş yapma biçimlerinin kalitesizliği.

Gayrimenkul piyasası gelişim eğrisinin henüz başlarında yer almaktadır.
Getiri oranları şu anda yüksektir.
Potansiyel AB üyeliğiyle güvenilirlikte artış olmuştur.

Meydana gelebilecek beklenmedik bir siyasi kriz sonucu talebin birden kesilerek ertelenmesi mümkündür. Alım gücünün durması.

Konut talebini belirleyen en önemli unsur hane halkının konut eğilimi ve alışkanlıklarıdır. GYODER tarafından yaptırılan araştırmaya göre İstanbul'daki hane halklarının %57'isi ev sahibidir ve ev sahiplerinin % 61'nin ise ilave konutu vardır. İlave konuta sahip olanların bu konutu almalarındaki temel sebep ise yatırımdır.
Yine GYODER tarafından yaptırılan araştırmaya göre; 2015 yılında İstanbul'da yaklaşık 14,5 milyon insan ve 4 milyon hane halkı olacak. Bunlara ilaveten bugünkü rakamlarla 119 milyar YTL'lik konut kredisi kullanılacak ve bu rakam GSMH'nin %15'i, bankaların aktiflerinin ise %12'ine tekabül edecektir.
2005 sonu itibariyle İstanbul'da 3,5 milyon konut varken bu konutların %50'sini ruhsatsız ve düşük kaliteli yapılar oluşturmaktadır.
2006-2009 yılsonu itibariyle konut ihtiyacı yaklaşık olarak 2,2 milyon adettir. Bu ihtiyacın gerekçelerine göre dağılımı ise;

Konut talebi ise 2,5 milyon adettir. Bu talebin % 47'si yeni konut, % 48'I yenileme ve de % 5'I yatırım amaçlı konut talebidir. Bu talebin konut cinslerine göre dağılımı ise % 4 A grubu lüks konut, %68'I B gurubu nitelikli konut ve % 28 C grubu sosyal konuttur. Bu konut talebinin %75'ini özel sektör karşılayacaktır.
Bu konut talebini karşılamak için ise İstanbul'da 390 km2 yeni arazi geliştirilmesi gereklidir.

2009 yılının üçüncü çeyreğinden başlayan gayrimenkul alımları hareketlenecek, 2010 yılın 2.ve 3.çeyreğinde doruk noktalarına ulaşacaktır. Zira;
a) Faiz Oranlarının Düşmesi: Bankaların mevduata uyguladığı faiz oranlarının düşmesi, konutu yatırım aracı olarak ön plana çıkartır. Diğer taraftan kredilere uygulanan faiz oranlarının düşük olması, orta ve alt gelir grupları için konut talebini artırır.
b) Alternatif Yatırım Araçlarının Getirisi: Emlak fiyatları ile borsa paralel yönde hareket eder. Diğer yatırım araçları ile ters yönlü hareket eder. Dövizin artık kazandırmaması hatta kaybettirmesi konuta olan talebi artıracaktır.
c) AB Üyelik Görüşmeleri: Avrupa Birliği'ne üyelik görüşmeleri konut fiyatlarının seyri açısından son derece önemli. Üyelik görüşmeleri askıya alınmadığı, olumlu devam ettiği sürece yükselişin devamı gelecek.
d) Yabancı Talebi: Bu talep öncelikle konuta, zamanla arsa ve arazilere de kayacak, arsa ve arazilere olan talep ise konut fiyatlarını yükseltecektir. Ayrıca yabancıların endüstriyel emlak olarak nitelendirdikleri fabrika ve lojistik deposu yatırımları da artış gösterecek.
e) Sektöre Yatırımları: Son yıllarda bir çok sektörden inşaat sektörüne yatırımlar var. Bu yatırımlar beraberinde arsa ve arazi fiyatlarını yükseltecek. Bu yükselme ikinci el konut piyasasına yansıyacak.
f) Dış Politikadaki Gelişmeler: Bölgede meydana gelebilecek sıcak çatışmalar veya sert müdahaleler emlak fiyatlarının kısa vadeli durgunluğa girmesine, hatta gerilemesine neden olur.
g) Siyasi İstikrar: Emlak fiyatları tek partilerin iktidarda olduğu dönemlerde yükselir. Koalisyon iktidarları dönemlerinde geriler. Özellikle en son seçim sonuçları göz önüne alındığında emlak talebinde bir artma beklenmelidir.
h) Konut Arzı: Türkiye'de ihtiyaç duyulan konut sayısının yıllık 2,5 milyonun üzerinde olduğu tahminleri yapılıyor. Ama önümüzdeki birkaç yılda inşa edilecek konutların sayısının bunu geçmesi imkânsız gibi görülüyor.
Yukarıdaki kriterlerdeki iyi işaretler.
Önümüzdeki 3 yıl ( 2010-2011-2012 ) gayrimenkul piyasasının sürekli yükselme yılları olacak.
Bu yıl durağanlaşma baş gösterse de 2010 yılın 3. Çeyreğinden itibaren hızlanması beklenmektedir. Önümüzdeki 10 yıl; istikrar ortamının bugünkü şekliyle devam etmesi halinde, Gayrimenkul Piyasası, hacim ve popülerlik açısından 1 numaralı sektör olacaktır.
Yatırımların şekline bakılacak olursa,

Alışveriş merkezi:
İstanbul:
Bölgesel alışveriş merkezi açısından hala yer olmasına karşın doyuma yakındır
Bundan sonra yatırımlar özelleşmiş, temalı veya mixed-use projelerin bir parçası şeklinde olacaktır
İstanbul dışı:
Bir çok şehir için ilk yatırımcı avantajı ve yüksek getiri olanakları devam etmektedir.
Hemen hemen tüm şehirlerde çok yüksek büyüme potansiyeli vardır

Konut:
A Sınıfı: Halen %25-50 arası getirileri vardır ancak doyuma yakındır
B ve C Sınıfı: Yıllar boyu biriken ve hızla artan talep sonucu yüksek büyüme potansiyeli mevcuttur
Ofis: Kısa ve orta vadede sadece İstanbul'da, sınırlı büyüme potansiyeli vardır.

* Bu dosyadaki gayrimenkul sektörü ve kentsel yenileme projeleri ile ilgili bilgiler GYODER, Colliers Resco gibi bu konuda uzman kuruluşların yapmış olduğu araştırmalardan derleyen İşletme mühendisi A.Yaylacı'ya teşekkür ederiz.

LÜZUMLU BAZI BELGELER

Emlak Alım Satım Sözleşmesi - İndir

Emlak Görme Belgesi - İndir

Emlak Kiralama Sözleşmesi - İndir

Satın Alma Yetki Belgesi - İndir